Douche froide !

Le 23 avril, le Premier ministre et le ministre du Logement, en déplacement à Marseille, ont réaffirmé leur volonté de relancer la production de logement à travers un projet de loi visant la construction de deux millions de logements d’ici 2030 qui sera présenté en Conseil des ministres avant l’été (voir en fin d’article).

Comme souvent l’objectif affiché est ambitieux dans la mesure où aujourd’hui la France en construit moins de 300.000 par an et qu’il faudra en construire 100.000 de plus par an.

Ce texte comprend notamment la prolongation du programme ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), l’assouplissement du DPE, la décentralisation de la gestion des aides au logement et la réaffirmation du rôle des maires notamment dans les attributions de logements sociaux. Revue de détail.

Détail des principales mesures envisagées

Prolongation du programme ANRU

Le second programme de l’ANRU s’achève en 2030. Le Premier ministre a annoncé un troisième programme qui portera sur la période 2030 – 2040 avec de nouvelles ambitions.

L’ANRU 1 avait traité l’habitat d’après-guerre ; l’ANRU 2 avait engagé une transformation en profondeur des quartiers.

L’ANRU 3 prévoit :

– de lutter contre l’insécurité (problème majeur pour les Français qui habitent dans les quartiers prioritaires de la ville) par la rénovation urbaine.

Ainsi, les 150 quartiers prioritaires les plus en prise avec des enjeux de sécurité seront intégralement rénovés et reconstruits avec des dispositifs renforcés de sécurité (vidéosurveillance, urbanisme adapté et effectifs de polices déployés sur place).

– de lutter contre désertification médicale en incitant les jeunes médecins à s’installer dans les quartiers et en y poursuivant l’implantation des maisons de santé.

– de favoriser la transition écologique

Conformément au plan d’électrification annoncé le 10 avril 2026 (voir article précédant), les logements des quartiers rénovés seront accompagnés pour sortir du gaz via les réseaux de chaleur ou l’installation de pompes à chaleur.

– d’étendre le programme ANRU aux villes moyennes

20 % des projets de l’ANRU se feront dans des quartiers de villes moyennes qui, bien qu’en proie à des difficultés sociales et sécuritaires, n’étaient jusqu’à présent pas compris dans le dispositif.

Assouplissement des règles liées au DPE

Ainsi, les logements dont le DPE classé F ou G pourront être remis en location si le propriétaire s’engage à réaliser des travaux d’amélioration dans les trois ans suivant la location pour les maisons individuelles et dans les cinq ans pour les appartements, avec comme objectif que le logement atteigne au moins la classe E au sens du DPE.

Pour rappel 5,4 millions de logements sont classés F et G en France, soit près de 15 % du parc de logements. Les logements G sont déjà interdits à la location, les logements F devaient l’être à compter de 2028 et de 2034 pour les logements E.

Pragmatisme ou reculade, chacun jugera mais pour les organismes professionnels, et plus particulièrement la CAPEB, cela ressemble fort à la rénovation par étapes ou au parcours rénovation par gestes qu’elle soutient depuis longtemps alors que des rumeurs persistantes laissent à entendre que les aides publiques (MaPrimeRénov’) dédiées aux travaux isolés pourraient être remises en cause au profit exclusif des rénovations d’ampleur.

Ouverture du « dispositif Jeanbrun » à la maison individuelle

Disponible depuis le 21 février 2026 dans le cadre de la loi de finances pour 2026, ce dispositif est destiné à mobiliser l’épargne des Français en faveur de l’investissement locatif.

Concrètement, lorsqu’un ménage acquiert un logement pour le mettre en location à prix abordable, il peut déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien ainsi que l’ensemble des charges liées à la location, notamment les travaux, les intérêts d’emprunt ou encore la taxe foncière, et imputer ce déficit sur son revenu global.

Dans l’ancien, le dispositif est conditionné à la réalisation de travaux afin de contribuer à la rénovation du parc existant. Le projet de loi en assouplit les conditions d’accès, en abaissant le seuil minimal de travaux. Seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 % du prix du bien, afin de faciliter les projets de rénovation.

La maison individuelle sera désormais ouverte au dispositif dans l’ancien, afin de permettre de remettre sur le marché de nombreux biens rénovés en particulier en zone détendue.

Renforcement du pouvoir des Maires

Plusieurs mesures :

– Attribution des logements sociaux

Ainsi, le projet de loi conforte le rôle du maire dans l’attribution des logements sociaux, en lui donnant une capacité d’intervention renforcée. Concrètement, les maires pourront effectivement proposer des candidats ou les classer, mais ils ne pourront pas définir eux-mêmes des critères d’attribution.

Le texte prévoit également, à titre expérimental et pour les communes volontaires, de nouvelles possibilités de délégation des compétences de l’État en matière de logement social, notamment pour la gestion du contingent préfectoral, ainsi que certaines responsabilités liées au droit au logement opposable (DALO). Il ouvre également la possibilité de déléguer les mêmes compétences dans les mêmes conditions aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière de logement et d’habitat.

– Urgence Relance Logement

Un nouvel outil pour permettre aux communes et EPCI d’accélérer massivement les procédures pour construire en 2 ans des projets qui prenaient auparavant jusqu’à 6 ans.

Concrètement, ce nouvel outil permettra à un projet qualifié d’avoir des dérogations en matière de règles d’urbanisme, en matière des règles de construction leur permettant de réduire drastiquement les délais de construction.

Ces zones à bâtir d’urgence seront activables par les préfets à la demande des maires.

Calendrier législatif

Le projet de loi qui devait initialement être examiné en Conseil des ministres en juin, avant une première lecture au Sénat durant l’été, ne sera finalement pas inscrit à l’ordre du jour du Sénat en juillet.

Le Conseil des ministres prévu le 17 juin a été annulé en raison du G7 et l’hypothèse d’un Conseil extraordinaire le 18 juin a également été écartée. La date du 24 juin a donc finalement été retenue pour un examen à l’Assemblée nationale dès le mois de septembre. A suivre…

Le décret n° 2026-413 du 29 mai 2026 et ses deux arrêtés d’application créent un agrément qualité et résilience industrielle pour les modèles de pompes à chaleur individuelles.

Ce que disent les textes

Ces trois textes réglementaires parus simultanément au Journal officiel du 30 mai 2026 transforment l’écosystème des pompes à chaleur résidentielles dans le dispositif des certificats d’économies d’énergie.

Ainsi :

– Le décret n° 2026-413 fixe le cadre juridique de l’agrément des modèles de pompes à chaleur, articulé avec l’article L. 221-8 du code de l’énergie.

– L’arrêté du 29 mai 2026 fixe les conditions d’agrément (certifications, périmètre géographique d’assemblage) et le contenu du dossier à déposer sur la plateforme ADEME.

– L’arrêté du 29 mai 2026 modifie l’arrêté du 22 décembre 2014 (fiches CEE), l’arrêté du 29 décembre 2014 (modalités d’application) et l’arrêté du 28 septembre 2021 (contrôles). Publie les nouvelles versions vA82.5 des fiches BAR-TH-171 et BAR-TH-172.

Le décret et l’arrêté conditions d’agrément entrent en vigueur le 31 mai 2026 ; L’arrêté modificatif des fiches entre en vigueur le 1er septembre 2026 et s’applique aux opérations engagées à compter de cette date.

Désormais, à compter du 1er septembre 2026, la bonification Coup de pouce Chauffage ×5 sur les fiches BAR-TH-171 (PAC air/eau) et BAR-TH-172 (PAC eau/eau et eau glycolée/eau) sera réservée aux modèles de pompes à chaleur agréés par les ministres de l’industrie et de l’énergie, sur dossier instruit par l’ADEME. Revue de détail.

Quelles PAC sont concernées ?

L’agrément concerne uniquement les pompes à chaleur individuelles de type :

– Air/eau (couvertes par BAR-TH-171)

– Eau/eau et eau glycolée/eau (couvertes par BAR-TH-172)

– Sol/eau (rattachées à BAR-TH-172 selon le type de captage)

Hors périmètre :

– les PAC tertiaires (BAT-TH-162, BAT-TH-163 et BAT-TH-164),

– les PAC collectives résidentielles (BAR-TH-178, BAR-TH-179, BAR-TH-180),

– les PAC hybrides associées à un autre système de chauffage, et les PAC air/air. Ces fiches ne sont pas impactées par le nouveau dispositif d’agrément.

Les conditions de l’agrément

L’arrêté du 29 mai 2026 fixant les conditions d’agrément des modèles de pompes à chaleur en matière de qualité et de résilience industrielle.

Pour qu’un modèle obtienne l’agrément ministériel, deux conditions doivent être cumulativement satisfaites :

1. Une certification qualité reconnue

Le modèle doit disposer d’une certification délivrée par un organisme accrédité selon la norme NF EN ISO/IEC 17065:2012 par le COFRAC ou un organisme équivalent dans l’EEE :

– Heat Pump KEYMARK

– NF PAC

– Eurovent Certified Performance (ECP) for Liquid Chilling Packages and Hydronic Heat Pumps (LCP-HP)

Ou toute certification équivalente accréditée selon la même norme. Le certificat doit être en cours de validité au moment du dépôt et le rester pour le maintien de l’agrément.

2. Un assemblage final dans l’Espace économique européen

Le périmètre géographique de l’assemblage industriel est désormais structurant :

– Pour les équipements monobloc : l’assemblage final du circuit frigorifique (compresseur, condenseur, détendeur, évaporateur, conduites) doit avoir lieu dans l’EEE.

– Pour les équipements split : l’assemblage final d’au moins un sous-ensemble du circuit frigorifique (unité intérieure ou unité extérieure) doit avoir lieu dans l’EEE.

En cas de fabrication d’un même modèle sur deux sites dont l’un hors EEE, le fabricant doit produire une attestation de traçabilité par numéro de série établie par le certificateur, permettant de distinguer les produits fabriqués dans l’EEE de ceux fabriqués hors EEE.

3. L’Ademe établit la liste des modèles de pompes à chaleur agréés

L’instruction est confiée à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie via une plateforme nationale dédiée.

Deux régimes coexistent :

Régime de droit commun

Pour les modèles déjà conformes aux deux conditions :

– Dépôt du dossier sur la plateforme ADEME

– Relève mensuelle des dossiers le 15 de chaque mois à 12 h (reportée au premier jour ouvrable suivant si férié)

Instruction ADEME : 1 mois à compter de la relève → avis motivé aux ministres

Décision ministres industrie + énergie : 2 mois à compter de la relève — le silence vaut refus

Publication du modèle agréé par arrêté conjoint + inscription sur la liste publique ADEME

Régime transitoire

Pour les fabricants qui s’engagent à devenir conformes via un plan d’investissement :

– Phase 1 : dépôt du plan d’investissement (projet à 2 ans maximum), instruction ADEME en 2 mois

– Phase 2 : demande d’agrément transitoire dans le mois suivant l’avis, instruction ADEME en 1 mois, décision ministres en 2 mois

L’agrément transitoire est délivré pour 1 an maximum, renouvelable une fois pour 1 an supplémentaire (demande à déposer 2 mois avant l’échéance)

Date butoir absolue : tous les agréments transitoires deviennent invalides au 31 décembre 2028

Les CEE seront soumis à l’agrément des PAC à compter du 1er septembre 2026

Le second arrêté soumet l’obtention des bonifications de CEE dans les fiches d’opérations standardisées BAR-TH-171 « Pompe à chaleur de type air/eau » et BAR-TH-172 « Pompe à chaleur de type eau/eau ou eau glycolée/eau » à deux conditions qui doivent toutes deux être satisfaites :

– l’équipement installé vient en remplacement d’une chaudière individuelle au charbon, au fioul ou au gaz ;

– le modèle de pompe à chaleur installé détient, à la date d’engagement de l’opération, l’agrément prévu par le décret n° 2026-413 du 29 mai 2026 fixant les conditions d’agrément des modèles de pompes à chaleur en matière de qualité et de résilience industrielle. 

Si ces deux conditions sont réunies, pour les opérations apparaissant à compter du 1er septembre 2026 et jusqu’au 31 décembre 2030, pour les logements occupés à titre de résidence principale, et quelle que soit la zone climatique, les CEE prévus par les deux fiches standardisées sont multipliés par 5 dans le cadre du Coup de Pouce Chauffage.

Ce dispositif ne s’applique par aux pompes à chaleur utilisées uniquement pour la production d’eau chaude sanitaire. Et ce n’est pas cumulable avec les opérations relevant des fiches BAR-TH-101 « Chauffe-eau solaire individuel (France métropolitaine) », BAR-TH-124 « Chauffe-eau solaire individuel (Outre-mer) », BAR-TH-143 « Système solaire combiné (France métropolitaine) », BAR-TH-148 « Chauffe-eau thermodynamique à accumulation » et BAR-TH-168 « Dispositif solaire thermique (France métropolitaine) ».

En plus de figurer sur la liste des PAC agrées, les PAC utilisées dans le cadre du Coup de Pouce Chauffage doivent atteindre un Etas de 126 % pour une application basse température et de 111 % pour une application moyenne ou haute température.

Enfin, tout « type de systèmes déportés à la PAC installée, permettant la production de l’eau chaude sanitaire par celle-ci, est de même marque que la PAC. Pour ce type de systèmes, seule la PAC consomme de l’énergie pour la production de l’eau chaude sanitaire. Par dérogation, les systèmes déportés intégrant une résistance électrique à des fins de secours ou de cycles anti-légionelle, et pour lesquels la régulation priorise la pompe à chaleur pour la production de l’eau chaude sanitaire, sont éligible à la présente opération ».

La première version de la liste des pompes à chaleur agréées devrait être publiée en août au plus tard, pour une prise en compte au 1er septembre.

Alors qu’avant le 1er juillet 2021 le DPE n’avait qu’une valeur informative, l’acquéreur ou le locataire peut désormais se prévaloir des informations qu’il contient à l’encontre du vendeur ou du bailleur. Seules les recommandations de travaux conservent une valeur purement informative.

Depuis cette date, l’opposabilité du DPE permet donc d’engager la responsabilité du diagnostiqueur, du vendeur ou du loueur et ouvrir doit à indemnisation.

Selon les estimations gouvernementales, près de 4 millions de DPE sont réalisés chaque année et environ 70.000 pourraient présenter un caractère frauduleux ou de complaisance.

DPE erroné ou frauduleux : de quoi parle-t-on ?

Un DPE est erroné lorsque les caractéristiques techniques du logement ont été mal relevées, mal interprétées ou mal renseignées.

Le DPE frauduleux constitue une situation plus grave. Il suppose une falsification volontaire ou une manipulation destinée à améliorer ou à dégrader artificiellement la note énergétique du bien. Il peut s’agir d’un diagnostic réalisé sans visite effective du logement, d’un « DPE de complaisance » entre diagnostiqueur et vendeur, de l’utilisation de données volontairement inexactes ou encore de la falsification délibérée des caractéristiques du bâtiment.

En cas de doutes, où porter votre vigilance ?

1/ Vérifier la régularité administrative du diagnostic

Pour rappel, le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié et enregistré dans la base nationale de l’Observatoire DPE-Audit gérée par l’ADEME (identifiant unique de 13 caractères). Si ce numéro ne figure pas sur votre DPE, cela révèle une anomalie significative et ôte toute sa valeur.

2/ Contrôler l’état réel du logement et les caractéristiques mentionnées dans le DPE

Une erreur de surface habitable, la mention d’une isolation inexistante, d’un double vitrage absent, d’un système de chauffage différent de celui effectivement installé peuvent constituer des indices sérieux d’inexactitude.

3/ Comparer les consommations réelles du logement et les estimations qui figurent dans le DPE

Si le DPE est calculé selon la méthode unique dite « 3CL » qui modélise la performance énergétique d’un logement à partir de ses caractéristiques physiques selon des conditions d’usage standardisées et non plus principalement sur les consommations déclarées par les occupants, des écarts de factures d’énergie systématiquement supérieures aux consommations annoncées peuvent révéler une anomalie significative.

Recours possibles 

Depuis l’opposabilité du DPE les vendeurs, comme les loueurs, sont responsables de l’intégralité des préjudices en cas de fausse information sur la consommation énergétique du bien (même chose si le vendeur connaissait l’inexactitude du diagnostic et l’a volontairement dissimulée vice caché).

L’acquéreur ou le locataire peut ainsi obtenir, selon les faits, une réparation intégrale de son préjudice c’est-à-dire le coût des travaux permettant d’améliorer le résultat du DPE (isolation, etc.), le remboursement d’une éventuelle surconsommation d’énergie, les frais d’expertise et plus largement tout préjudice en lien avec l’erreur de diagnostic.

Pour sa part, le diagnostiqueur est tenu d’établir un DPE fiable et conforme aux normes en vigueur. A ce titre, une action peut également être engagée directement contre lui sur le fondement de la responsabilité délictuelle par l’acquéreur ou le locataire. Le vendeur peut également engager une action contractuelle à l’encontre du diagnostiqueur.

Dans ce cas, une faute dans l’exécution de la mission, un préjudice et un lien de causalité doivent être prouvés.

En plus des sanctions civiles et/ou pénales, le diagnostiqueur encourt une suspension voire un retrait de sa certification.

La première chose à envisager en cas de suspicion consiste à faire réaliser un nouveau DPE par un autre diagnostiqueur certifié. Le contre-DPE constitue alors une preuve centrale permettant d’engager la responsabilité des personnes concernées et d’évaluer le préjudice subi. Si ce coût est à la charge de la personne qui conteste, elle pourra être réclamée au diagnostiqueur initial si l’erreur (ou la fraude) est confirmée.

Enfin, la responsabilité du notaire ou de l’agent immobilier peut également être discutée lorsqu’ils ont manqué à leurs obligations de vérification, d’information ou de conseil dans des circonstances révélant des incohérences manifestes.

Quels délais pour agir ?

Les délais d’action varient selon le fondement juridique invoqué. A titre d’exemple, l’action en garantie des vices cachés doit être exercée à l’encontre du vendeur dans les deux ans suivant la découverte du vice. Ce délai ne court donc pas nécessairement à compter de la vente.

L’action en responsabilité contre le diagnostiqueur est soumise au délai de prescription de cinq ans, lequel court à compter du jour où la victime connaît ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.

Compte tenu de ces délais et de la nécessité de préserver les preuves, il est généralement recommandé de ne pas entreprendre de travaux de rénovation énergétique avant d’avoir obtenu un contre-DPE ou, le cas échéant, une expertise judiciaire.

Avant toute action en justice, il y a lieu de procéder à des démarches amiables (mises en demeure, conciliation, …). Il est donc recommandé de s’informer auprès d’un avocat spécialisé afin de respecter les règles et délais de procédure, de rassembler les éléments de preuve, etc.