Le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement bientôt obligatoire.
Une double inscription dans la loi
La loi de transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015 vise à permettre à la France de contribuer plus efficacement à la lutte contre le dérèglement climatique et de renforcer son indépendance énergétique, tout en garantissant un accès à l’énergie à des coûts compétitifs. Son article 11, instituait la création du carnet numérique du logement, aussi appelé « carnet de santé du logement ». Il devait permettre d’améliorer la connaissance d’un logement par son propriétaire ou son occupant. Et de cette manière les aider dans leurs démarches de rénovation, notamment énergétique.
Mais en l’absence de texte d’application, ce carnet n’a fait à ce jour que l’objet d’expérimentations ou de charte d’engagement volontaire.
La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite Loi Elan), dans son article 182 redonne vie à cet outil. Il est désormais baptisé « carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement ».
Ce carnet est étendu à tous les logements destinés à l’habitation et leurs annexes. Sont également concernés, les logements de gardien, les chambres de service ou encore les logements de fonction.
Il sera obligatoire pour toute construction neuve à compter du 1er janvier 2020, et pour les logements existants à partir du 1er janvier 2025, à l’occasion d’une mutation.
Ainsi, ce document est appelé à jouer un rôle majeur dans la valeur immobilière d’un bien, en attestant de son bon entretien.
Un véritable carnet de santé du bâtiment
Conçu pour être un véritable tableau de bord du logement ou du bâtiment, le carnet numérique de suivi et d’entretien entend rassembler le maximum d’informations et de données sur le bien pour en faciliter l’usage, l’entretien et la mutation.
Ce carnet permettra notamment de connaître l’état du logement et du bâtiment, (lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété), ainsi que le fonctionnement de leurs équipements.
Il vise aussi à accompagner le suivi de l’amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et du logement pour toute leur durée de vie, et se transmettra à chaque transaction.
Ainsi :
– L’historique des travaux de modification du logement et du bâtiment, depuis le gros œuvre jusqu’à l’entretien courant, ou les consommations d’énergie, permettront à l’occupant de mieux gérer l’entretien de son logement pour en maintenir les performances énergétiques et sécuriser les futurs acquéreurs.
– L’exploitation des données de consommation permettra de développer le conseil pour mieux utiliser son logement et diminuer sa consommation.
– Une connaissance plus complète et plus fine du bâti pourra utilement être transmise aux maîtres d’ouvrage et professionnels de la construction afin de rendre leur intervention plus pertinente, plus efficace et moins coûteuse.
Attention toutefois, les éléments contenus dans le carnet n’auront qu’une valeur informative.
Comment fonctionnera-t-il ?
Service en ligne sécurisé
Ce carnet numérique du logement prendra la forme d’un service en ligne sécurisé. Il intégrera le dossier de diagnostic technique (métrage loi Carrez, diagnostic de performance énergétique, diagnostics plomb, amiante, électricité…) et tous les documents obligatoires lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété (fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété, PV des dernières AG, montant des charges, part du fonds de travaux…)
Le gestionnaire du service en ligne de conservation des carnets voit ses obligations précisées par la loi. Ainsi, il devra déclarer ce service auprès de l’État et garantir la possibilité de récupérer les informations et la portabilité du carnet numérique sans frais de gestion supplémentaire. Un décret d’application, à paraître, précisera toutes les modalités d’application de ce nouveau dispositif.
Mise à jour
Pour les constructions neuves, la mise à jour du carnet numérique devra être effectuée par le maître de l’ouvrage qui sera tenu de le transmettre à son acquéreur à la livraison du logement.
Pour les logements existants, sa mise à jour sera effectuée par le propriétaire, le syndicat des copropriétaires s’occupant de transmettre les informations relatives aux parties communes. Lors de la vente d’un logement, le carnet devra être transféré à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de l’acte de mutation.
Quel en sera son contenu ?
Le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement, les documents et les informations suivantes :
– Les plans de surface et les coupes du gros œuvre, du bâtiment et du génie civil composant le logement, tels qu’ils ont été exécutés à la livraison initiale du logement ou lors d’une intervention ultérieure, ainsi que leurs éventuelles mises à jour.
– Les plans, schémas et descriptifs des différents réseaux présents (eau, électricité, gaz, communication, assainissement, aération), ainsi que leurs éventuelles mises à jour.
– Les notices de fonctionnement, de maintenance et d’entretien de l’ouvrage et des équipements (mises à jour lors de chaque intervention ultérieure).
– La nomenclature des équipements présents à la livraison initiale du logement ou lors d’une intervention ultérieure (ainsi que ses éventuelles mises à jour).
– Le dossier de sécurité incendie (ainsi que ses éventuelles mises à jour).
– Les arrêtés de permis de construire délivrés.
– Le dernier dossier de diagnostic technique
– Le récapitulatif standardisé d’étude thermique.
– L’attestation d’achèvement (dans le cas d’une vente d’un immeuble à construire).
– L’attestation de conformité des travaux.
– Les contrats d’assurance dommages-ouvrage et d’assurance de responsabilité civile décennale.
– Les attestations de délivrance de labels ou de certifications mettant en exergue les qualités du bâtiment.
– Les dates, plans et descriptions des travaux d’aménagement ou de rénovation du logement, intervenus depuis la création du carnet numérique, et, le cas échéant, l’identification de l’entreprise ayant réalisé les travaux.
– La « note technique » relative à la sécurité des piscines.
– Le contrat d’entretien et le livret d’entretien, mis à jour, liés à la sécurité des portes automatiques de garage.
– L’attestation de traitement contre les termites.
– Le contrat et le carnet d’entretien d’ascenseur, ainsi que le dernier rapport de contrôle technique d’ascenseur.
– Le dernier rapport de contrôle périodique de chaudière, ainsi que la dernière attestation d’entretien de chaudière.
– Les derniers rapports d’inspection et de contrôles d’étanchéité des systèmes de climatisation et pompes à chaleur réversibles.
– Les livrets de climatisation et de chaufferie.
– Le passeport technique de l’installation intérieure gaz.
– Les dates de changement d’un des équipements intervenus depuis la création du carnet numérique.
– Le dernier rapport de visite des installations d’assainissement non collectif.
– Les numéros d’identification des points de livraison des différents réseaux.
De manière facultative, le carnet numérique du logement pourra également accueillir diverses attestations, relatives par exemple au respect des règles d’accessibilité aux personnes handicapées.
Pour les logements en location, devront également figurer, de manière obligatoire :
– L’état des lieux d’entrée et de sortie.
– Les pièces justificatives des charges récupérables.
– La déclaration de mise en location et l’autorisation préalable de mise en location ou la décision de son refus (dans les zones qui y sont soumises).
Le contrat de bail signé pourra être versé dans le carnet numérique du logement, à titre facultatif.
Modifier les rapports entre les différents acteurs pour une plus grande transparence
A l’avenir, le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement va considérablement modifier les rapports avec toute la chaîne des acteurs qui interviennent sur le logement durant tout son cycle de vie.
Ainsi :
– Pour les constructeurs et les promoteurs immobiliers, le carnet numérique pourra s’imposer comme argument de vente en offrant à l’accèdent un outil de suivi longue durée de son bien et lui apporter en retour une connaissance précise et chronologique des travaux de modifications sur son bâtiment en vue d’offres de services ultérieures plus pertinentes et plus efficaces.
– Les industriels auront une meilleure connaissance du placement de leurs produits et équipements et éventuellement avoir des retours sur des dysfonctionnements ou le non respect des règles d’entretien et de maintenance.
– Les artisans seront en capacité d’accéder à l’historique des entretiens déjà réaliser pour des interventions plus rapides et plus appropriées. Comme les industriels, ils auront la possibilité d’enrichir leur système de gestion et de service client.
– Les syndics pourront gérer la mise en ligne des documents de la copropriété et ses droits d’accès.
– Les propriétaires qui pensent que leur logement neuf le restera pour toujours, sans un minimum d’entretien, pourront recevoir des notifications rappelant les entretiens obligatoires de leurs équipements. A contrario, ceux attachés à la valeur de leur patrimoine seront mieux en mesure d’attester de la performance énergétique de leur bien et du bon entretien de leurs équipements en consignant dans leur carnet numérique l’historique de leur consommation (via leurs compteurs communicants Linky et Gazpar), les travaux engagés et leurs factures d’entretien.
– Les notaires pourront récupérer plus facilement les documents nécessaires pour établir un acte de vente.
Pour aller plus loin
La loi de transition énergétique pour la croissance verte
Charte volontaire d’engagement : Bâtiments connectés, bâtiments solidaires et humains